Het kabinet neemt geen ingrijpende maatregelen om de woningmarkt te hervormen. Wel wordt de hypotheekaftrek verlaagd en vindt een aantal technische aanpassingen plaats.

4.1      Afbouw hypotheekrenteaftrek eigen woning

Sinds 2014 wordt het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek geleidelijk verlaagd voor zover de rente wordt afgetrokken tegen het hoogste inkomstenbelastingtarief in box 1. Dit tarief bedraagt 40% in 2022 (43% in 2021). In 2023 zal nog één keer een verlaging worden doorgevoerd, waardoor de hypotheekrente definitief aftrekbaar is tegen maximaal 37,05%. Dit percentage komt overeen met het tarief van de eerste schijf. Overigens geldt dit aftrekpercentage ook bij veel andere aftrekposten.

Betaalt u geen of weinig rente omdat u geen of een kleine eigenwoningschuld hebt? Dan kunt u gebruikmaken van de Hillen-aftrek. Deze aftrek wordt in 30 jaar afgebouwd en bedraagt voor 2022 86,67% (2021: 90%).

4.2      Eigenwoningforfait wordt lager

De eerder aangekondigde verlaging van het eigenwoningforfait wordt doorgezet. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de woning en wordt bij het inkomen geteld. Hierdoor stijgt de aftrekpost eigen woning. Tot € 1.100.000 bedraagt het forfait in 2022 0,45% (0,50% in 2021) en boven € 1.100.000 blijft het 2,35%. Deze verlaging is een compensatie voor de afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

4.3      Schenkingsvrijstelling eigen woning

De eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning van € 105.302 wordt ook in 2022 voortgezet. De daadwerkelijke hoogte van de vrijstelling wordt aan het einde van 2021 bekendgemaakt.

4.4      Onvoorziene omstandigheden vóór verkrijging woning

Sinds 1 januari 2021 kent de overdrachtsbelasting drie tarieven:

• Voor verkrijgingen van een eigen woning van maximaal € 400.000 door starters tot 35 jaar, geldt een verlaagd tarief van 0%. Voorwaarde is wel dat de woning gaat functioneren als hoofdverblijf en dat de koper de vrijstelling nog niet eerder heeft gehad.
• Voor de verkrijging van een eigen woning geldt een verlaagd tarief van 2%, mits de woning gaat functioneren als hoofdverblijf.
• Voor overige verkrijgingen van onroerend goed, zoals niet-eigenwoningen en niet-woningen (zoals bedrijfspanden), geldt een tarief van 8%.

De verlaagde tarieven gelden alleen wanneer de woning gaat functioneren als hoofdverblijf. Het komt in de praktijk geregeld voor dat de woning door onvoorziene omstandigheden niet als hoofdverblijf kan worden gebruikt. De wet biedt de mogelijkheid om rekening te houden met deze omstandigheden die zich ná het tijdstip van de verkrijging voordoen.

Het kan ook voorkomen dat onvoorziene omstandigheden zich voordoen na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering (de overdracht bij de notaris). Bijvoorbeeld bij het verloren gaan van de woning, een echtscheiding, nieuwe baan en/of verlies van baan of overlijden. Momenteel is niet wettelijk vastgelegd dat wanneer deze omstandigheden zich voordoen tussen het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst en de levering, het verlaagde tarief alsnog van toepassing is. Het kabinet wil ook in deze gevallen rekening houden met de onvoorziene omstandigheden. Hiervoor moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. De onvoorziene omstandigheid doet zich voor in de periode tussen het tekenen van het koopcontract en het moment van overdracht bij de notaris.
2. Door deze omstandigheid kan niet langer worden voldaan aan het hoofdverblijfcriterium.

4.5      Verlaging van de verhuurderheffing wegens huurbevriezing

Bezit u meer dan 50 huurwoningen waarvan de maandelijkse huurprijs niet hoger is dan de huurtoeslaggrens? Dan is verhuurderheffing verschuldigd. In de praktijk wordt deze heffing nagenoeg geheel door de woningcorporatiesector en een aantal beleggers betaald. De opbrengst van de verhuurderheffing bedroeg in 2019 € 1,7 miljard.

Deze heffing wordt nu uiteindelijk per 1 januari 2022 verlaagd met 0,042 procentpunt. Hiermee wordt de verhuurderheffing structureel met een bedrag van € 180 miljoen verminderd.